Период ожидания: что будет с ценами на недвижимость в Казахстане

Как изменились цены на недвижимость на первичном и вторичном рынке, с чем было связано снижение в этом году и что будет происходить с рынком и ценами на квадратные метры – в материале Zakon.kz.

По итогам мая цены на вторичную недвижимость в Алматы снизились на 1,6% по сравнению с апрелем. При этом, месячное снижение фиксируется уже четвертый раз в этом году, отмечалось в обзоре Первого Кредитного Бюро.

На первичном рынке квартиры за месяц в городах Казахстана не подешевели, после двух месяцев падения подряд в этом сегменте.

Если сопоставить стоимость квартир с данными за май прошлого года, то можно заметить, что цены на первичном рынке за год снизились только в нескольких городах: Астане, Шымкенте, Петропавловске и Семее. Во всех остальных регионах новое жилье стало дороже.

Обратная ситуация сложилась на вторичном рынке (перепродажа квартир), здесь снижение произошло в большинстве городов. Например в Алматы стоимость за квадратный метр снизилась на 6% до 582,8 тысяч тенге, в Актау на 14% (до 332,3 тысяч) в Талдыкоргане цены на перепродажу квартир снизились на 16% (до 344, 6 тысяч тенге). На этом фоне довольно сильно выделяется Атырау, где цены на вторичку выросли на 28,6% с 332 901 тысяч до 428 146 тысяч тенге.

Что влияет на изменение стоимости квартир

По словам эксперта рынка недвижимости Александра Пака, некоторые колебания цен на первичном рынке в сторону понижения, которые наблюдались в этом году скорее попытка застройщиков привлечь покупателей.

"Первичный рынок априори не может дешеветь, потому что за последние полгода стройматериалы по разным категориям подорожали на 7% – 9%", – прокомментировал специалист.

В целом корректировка цен на рынке недвижимости происходит вслед за снижением количества сделок купли–продажи, добавил он.

По словам эксперта, когда покупатель ожидает снижения, а продавец ещё не готов идти на понижение цены, это приводит к сокращению покупательской активности на 1–3 месяца.

"Это происходит всегда, когда снижается покупательская способность. В течение нескольких месяцев снижаются сделки–купли продажи, затем снижаются цены", – уточнил Александр Пак.

Рынок ожидания

Специалист отметил, что рынок недвижимости в 2024 году, можно охарактеризовать как "рынок ожидания". С одной стороны прекратилось ежемесячное снижение количества сделок купли–продажи, с другой цены замерли в ожидании значительных событий на рынке. При этом предпосылок к каким–либо изменениям пока нет.

"Существенного повышения, скачков как в сторону падения, так и в сторону роста не ожидается. Возможно изменение только на несколько процентов. Например, в регионах в сентябре–октябре 2023 года уже произошло значительное падение вторичного рынка. Сейчас они достигли минимума цен, за которым собственник скорее откажется от продажи, чем будет продавать недвижимость за бесценок". Александр Пак

По его словам, период стагнации, то есть, когда рынок "стабильно тихий" обычно длится 1,5–2 года. Если 2025 год не принесёт масштабных льготных ипотек, и не будет серьёзных вливаний в рынок недвижимости, то больших изменений по ценам не произойдет. Тем не менее, рост первичного рынка продолжится в рамках действующей инфляции.

Президент ОЮЛ "Ассоциация Застройщиков Казахстана" Виктор Микрюков подчеркнул, что цены на недвижимость сегодня "предельно жестко" связаны со стоимостью строительных материалов. Любое колебание в ценах стройматериалов отыгрывается на квартирах и может существенно корректировать их стоимость. Эксперт не рекомендует ждать какого–либо существенного удешевления недвижимости. При этом, по мере роста цен на первичном рынке, постепенно будет дорожать и вторичка.

Кроме этого, если говорить о стоимости недвижимости в Алматы, то здесь стоит учитывать специфичность рынка. Помимо стройматериалов, это высокая стоимость земельных участков, дорогое подключение и подведение сетей и прочие затраты, которые сказываются на себестоимости квадратных метров. Эксперт добавил, что на рынке периодически появляются проекты, которые предлагают цены ниже себестоимости, однако как правило, такие предложения имеют заведомо мошеннический характер, и такое жилье не достраивается.