В Алматы станут строить меньше жилья. Как это скажется на ценах

В этом году в Алматы введут в эксплуатацию на 20% меньше жилья, чем в 2023 году. LS выяснил, как это скажется на стоимости квартир в мегаполисе.

Сокращение возводимой недвижимости может повысить среднюю стоимость на 10%, считает глава саморегулируемой Ассоциации риелторов Александр Пак. Он пояснил, что есть формула расчета цен, согласно которой показатель сокращения нужно разделить на два, чтобы понять, насколько увеличится стоимость. Таким образом, если введут на 20% меньше кв. м жилья, то цена вырастет на 10% без учета других факторов, таких как ужесточение требований к застройке или же увеличение цен на стройматериалы. Также влияет изменение курса тенге к доллару.

"Если брать цены в долларах, то они не сильно изменились за последние 10 лет. В тенге же рынок постоянно лихорадит. Например, в 2022 году стоимость резко выросла на 25-30% и в регионах снизилась только к сентябрю 2023 года. Не в Астане и Алматы, так как это привлекательные города и активность на рынке купли-продажи остается. В том числе за счёт трудовой, образовательной миграции, а также с переездом родителей вслед за детьми. Из-за этого цены на квартиры не снижаются", – объяснил Пак.

Он добавил, что тенденция роста цен в Алматы продолжится, пока в регионах не улучшится ситуация. Пока же людей привлекает высокий показатель доходов. Поэтому ни землетрясение, ни удорожание не остановит прирост населения. А за счёт этого активность на рынке жилья продолжится.

Глава Федерации недвижимости Ермек Мусрепов напомнил, что ограничения вводят из-за ряда факторов. В связи с генпланом, ограничивающим точечную застройку, принятием решения об ограничениях этажности зданий в связи с землетрясениями, а также высоким уровнем износа инженерных сетей. По подсчетам эксперта, для стабильной работы коммунальных систем необходимо модернизировать практически 80%. Поэтому, как отметил собеседник LS, согласно новым правилам, предусмотрено строительство придомовых котельных в рамках возводимого ЖК в тех местах, где нет возможности подключения к центральному отоплению, горячему водоснабжению. Все это сдерживает темпы строительства.

"В любом случае, стоимость квадратного метра не должна пойти вверх из-за высказывания акима Ерболата Досаева. На это влияет несколько факторов, включая инфляцию, курс доллара, категорию жилья, цену стройматериалов. Пока государство не повысит казсодержание последних, цена будет сильно зависеть от внешних факторов. Когда в квартире до 80% строительных и отделочных материалов страны будут отечественные, тогда не будет большой волатильности", – объяснил Мусрепов.

Помимо этого, стоимость будет также зависеть от того, где расположен земельный участок. Ближе к центру предложения останутся дорогими, а в таких агломерациях, как Восточные ворота, Северные ворота и Западные ворота, стоимость будет привлекательной как для застройщиков, так и для покупателей.

По данным OLX.kz, с 4 по 10 марта на 51% вырос спрос на долгосрочную аренду квартир по сравнению с неделей ранее (с 9,4 тыс. до 14,2 тыс.) В агрегаторе отметили, что это может ощутимо подогреть цены на такую недвижимость.

Примечательно, что на 7-9 этажах спрос также вырос на 3,6%, а на 10-15 этажи – снизился на 46,1%.

Предложения по продаже квартир на первых трёх этажах выросли на 57% (с 674 до 1,1 тыс. предложений). Это связано с тем, что владельцы квартир видят возможность выгоднее продать недвижимость.

На 4-6 этажах предложения увеличились на 91,5% (с 284 до 544), на 7-9 этажах – в 2,6 раза, до 208 предложений, на 10-15 этажах – в 2,6 раза.

Спрос на аренду и покупку частных домов также увеличился после землетрясения. Так, интерес на аренду домов вырос на 45%, а на покупку – на 38%.

По ожиданиям аналитиков OLX, в долгосрочной перспективе влияние землетрясения на рынок недвижимости Алматы будет зависеть от следующих факторов:

• Если в Алматы будут происходить новые землетрясения, это может привести к ещё большему росту спроса на частные дома и квартиры на нижних этажах.
• Прогнозы и новости о возможных предстоящих катаклизмах также будут иметь важное значение, поскольку при негативной информации люди будут активнее искать новые безопасные жилища или даже вовсе переезжать из города.
• Вероятность ужесточения строительных норм может привести к удорожанию строительства новых домов, что, в свою очередь, может привести к росту цен на недвижимость.

"Данные за первую половину марта 2024 года показывают, что рынок недвижимости Алматы находится в стадии адаптации к новым условиям. Спрос на жилье на нижних этажах зданий значительно увеличился, как в сегменте аренды, так и продажи. Также отмечается рост спроса на аренду и продажу частных домов. Эти изменения свидетельствует о том, что жители города стали более внимательны к вопросам безопасности и предпочитают выбирать варианты жилья, которые кажутся им более устойчивыми к возможным стихийным бедствиям", – заключили эксперты агрегатора.