Как избежать неприятных сюрпризов при покупке вторичного жилья

Салауат Куаткалиев, эксперт по продажам жилья, считает, что рисков при таких сделках не меньше, чем при покупке квартиры в новостройке. Эксперт указал, на какие аспекты нужно обратить особое внимание.

Прежде всего, это покупка по доверенности.

«Квартиры по доверенности наиболее опасны для покупки. Советую отказаться, если продающая сторона действует по доверенности. Доверенность может быть в любое время отменена доверителем, признана недействительной. Доверитель может просто умереть, и тогда придётся иметь дело с его наследниками, которые могут не согласиться передать уже купленное вами имущество» Салауат Куаткалиев

По его словам, необходимо также знать, что доверенность содержит в себе дату выдачи, фамилию, имя, отчество и адрес доверителя и поверенного, срок действия.

«Максимальный срок может составлять три года. Если же срок не указан, то доверенность действует в течение одного года. Также документ содержит возможность передоверия поверенным своих полномочий третьим лицам. Если такое право прямо не записано, доверенность считается выданной без права передоверия. И перечень полномочий, предоставленных поверенному» Салауат Куаткалиев

Он отметил, что договор купли-продажи вступает в силу только после его государственной регистрации. Если продавец отменит действие доверенности раньше, то сделка может быть признана недействительной.

Второй момент — незаконная приватизация.

«Сделку могут признать недействительной из-за незаконной приватизации. Если на момент совершения сделки кто-то из близких родственников собственника квартиры признан исчезнувшим, отсутствующий член семьи может объявиться через несколько лет и заявить о своих правах на квартиру» Салауат Куаткалиев

Обратите внимание на количество собственников квартиры.

«Согласие на продажу должны дать оба супруга — или бывшие супруги, которые состояли в браке на момент покупки жилья. Среди собственников могут быть несовершеннолетние дети, и тогда сделку должны одобрить органы опеки и попечительства. Другими словами, абсолютно все собственники квартиры должны дать согласие на сделку. Если кто-то из них этого не сделает и после сделки заявит о своих правах, её признают недействительной» Салауат Куаткалиев

Также следует насторожиться, если недвижимость получена в наследство. Нужно убедиться, что никого из наследников не «забыли» при вступлении в наследство.

«Обратите внимание, сколько раз квартиру покупали и продавали, как она досталась последнему собственнику. Нужно внимательно проверить по документам, не могут ли другие родственники также оказаться наследниками этой квартиры. Если права этих лиц при продаже жилья будут нарушены, то сделка также может быть признана недействительной» Салауат Куаткалиев

В некоторых случаях узаконить перепланировку невозможно. Между тем, незаконные перепланировки производятся повсеместно. Незначительные штрафы не пугают вдохновленных дизайнерскими затеями жильцов.

«Покупать квартиру, где перепланировка не узаконена, не стоит. В противном случае перепланировку должен будет узаконить новый владелец. Это весьма хлопотно, а в отдельных случаях и невозможно. Есть несколько случаев, когда перепланировка запрещена. Например, в крупнопанельных домах перепланировка квартир с устройством проемов в несущих стенах не допускается. Проверить законность планировки жилья можно, попросив продавца показать актуальный поэтажный план и экспликацию» Салауат Куаткалиев

После покупки квартиры может оказаться, что предыдущий хозяин должен крупную сумму за капремонт дома. Неуплаченные взносы в моногоквартирных домах переходят на нового собственника жилья.

«Поэтому проверьте наличие долгов до оформления сделки. Что касается задолженности по счетам за коммунальные услуги и телефонную связь, то они не касаются нового собственника. Однако в договоре купли-продажи лучше указать, что задолженность не переходит покупателю» Салауат Куаткалиев

По его словам, не стоит покупать низколиквидные квартиры — в старом панельном доме с неудобной планировкой, в неблагополучном районе, с проблемами с точки зрения транспортной доступности.

«Ликвидность квартиры во многом определяет тип и общее состояние здания. Наименее ликвидны строения старого фонда с деревянными перекрытиями из-за высокой пожароопасности. То же касается квартиры, расположенной в аварийном здании» Салауат Куаткалиев

Наконец, покупателя должна насторожить слишком низкая цена.

«Неожиданно низкую цену предлагают мошенники. Их жертвами становятся одинокие старики, дети-сироты или лица с алкогольной или наркотической зависимостью. Их квартиры мошенники переоформляют на подставных лиц и выставляют на продажу. Цены в этом случае обычно занижены. Поэтому, если вам дорого ваше спокойствие, время и деньги, лучше обратиться за помощью к профессиональному риелтору. Обладая большим опытом работы на рынке жилья и необходимыми знаниями, специалист сможет точно проанализировать все возможные риски, о существовании которых обычный покупатель даже и не подозревает» Салауат Куаткалиев

Светлана Шестернёва